REIT-фонды в МФЦА: изменения с 2026 года

Что такое REIT в МФЦА и почему это важно для Казахстана

REIT (Real Estate Investment Trust) в МФЦА — это коллективная инвестиционная структура, позволяющая аккумулировать капитал для вложений в недвижимость и распределять доход среди инвесторов. В рамках МФЦА такие фонды работают по английскому праву на основании AIFC Acts, что исторически давало им существенное преимущество перед казахстанскими аналогами.

До 2026 года REIT-фонды в МФЦА пользовались нулевой ставкой КПН на все доходы, связанные с деятельностью в рамках центра. Это привлекало как казахстанских девелоперов, так и иностранных инвесторов, ищущих юрисдикцию с предсказуемым налоговым режимом и английским правом на территории Казахстана.

По данным МФЦА, к 2025 году в центре было зарегистрировано более 5 170 участников, а объём привлечённых инвестиций превысил $6 млрд. Сектор недвижимости занимал в этой структуре заметную долю — именно поэтому изменения налогового режима для REIT затрагивают широкий круг участников рынка.

Какие именно льготы изменились с 2026 года?

Ключевое изменение касается периметра применения нулевой ставки КПН: с 2026 года она распространяется только на доходы, признанные «квалифицированными» по AIFC Acts, — то есть полученные от активов и операций внутри периметра МФЦА.

Доходы от объектов недвижимости, расположенных за пределами МФЦА — в других районах Алматы, Астаны или регионах Казахстана, — теперь облагаются КПН по общей ставке 20% согласно Налоговому кодексу РК (по состоянию на 2026 год). Это означает, что фонды с диверсифицированным портфелем, включающим внешние активы, столкнулись с реальным ростом налоговой нагрузки.

Что осталось неизменным: нулевая ставка КПН и НДС на квалифицированные доходы внутри МФЦА сохраняется до 2066 года. Нулевая ставка на дивиденды, выплачиваемые участниками МФЦА, также не затронута. Льготы по операциям на AIX (Astana International Exchange) продолжают действовать в прежнем объёме.

Как разграничить «квалифицированный» и «неквалифицированный» доход?

Разграничение квалифицированного и неквалифицированного дохода — центральный практический вопрос для управляющих компаний REIT после изменений 2026 года. Квалифицированным признаётся доход, прямо поименованный в AIFC Acts как подпадающий под льготный режим.

На практике это означает следующее разделение:

• Доход от аренды объектов в периметре МФЦА — квалифицированный, ставка 0%.
• Доход от продажи объектов, обращающихся на AIX, — квалифицированный, ставка 0%.
• Доход от аренды или продажи объектов за пределами МФЦА — неквалифицированный, ставка 20%.
• Процентный доход по займам, выданным казахстанским заёмщикам вне МФЦА, — неквалифицированный.

Граница не всегда очевидна: если объект физически расположен вне периметра, но права на него оформлены через компанию МФЦА и обращаются на AIX, квалификация дохода требует отдельного анализа. Именно здесь возникает наибольшее число спорных ситуаций с КГД МФ РК.

Практические последствия для управляющих компаний

Управляющие компании REIT-фондов в МФЦА столкнулись с необходимостью пересмотра операционной модели. Первое и наиболее очевидное последствие — рост эффективной налоговой ставки для фондов с внешними активами: там, где раньше была нулевая нагрузка, теперь возникает КПН 20% с дохода от внешней недвижимости.

Второе последствие — усложнение учёта. Управляющая компания обязана вести раздельный учёт доходов по каждой категории активов, документировать их квалификацию и обеспечивать корректное отражение в налоговой отчётности по Налоговому кодексу РК. Ошибки в квалификации создают риск доначислений со стороны КГД МФ РК.

Третье последствие — необходимость обновления инвестиционных меморандумов. Инвесторы, принимавшие решения на основе прежней налоговой модели, вправе требовать раскрытия изменений. Управляющие компании, не обновившие документацию, несут репутационные и правовые риски.

Варианты реструктуризации: что делать с внешними активами?

Для фондов с существенной долей внешних активов разработано несколько подходов к реструктуризации, каждый из которых имеет свои правовые и налоговые последствия.

Вариант 1: Перевод активов в периметр МФЦА. Если объект недвижимости может быть юридически переоформлен на компанию МФЦА и введён в оборот на AIX, доход от него потенциально становится квалифицированным. Это технически сложный путь, требующий согласования с регулятором МФЦА (AFSA) и перерегистрации прав в казахстанских органах.

Вариант 2: Выделение внешних активов в отдельное ТОО. Активы за пределами МФЦА переводятся в казахстанское ТОО, которое платит КПН 20% в обычном режиме. REIT-фонд в МФЦА становится холдингом, получающим дивиденды от ТОО — и здесь возникает вопрос о налогообложении этих дивидендов на уровне фонда.

Вариант 3: Foundation как промежуточный элемент. Использование foundation в МФЦА позволяет обособить активы и управлять распределением дохода. Этот инструмент эффективен для защиты активов, но не решает вопрос квалификации дохода автоматически.

Позиция AFSA и КГД: как регуляторы трактуют изменения?

AFSA (Агентство финансовых услуг МФЦА) подтвердило, что нулевые ставки для квалифицированных доходов внутри периметра остаются в силе и не пересматриваются. Регулятор рекомендует управляющим компаниям запрашивать индивидуальные разъяснения по квалификации конкретных активов — особенно в случаях, когда объект физически расположен вне периметра, но структурирован через инструменты МФЦА.

КГД МФ РК, в свою очередь, усилил контроль за операциями компаний МФЦА с казахстанскими активами. По сложившейся практике, налоговые органы исходят из принципа «содержание важнее формы»: если экономическая деятельность ведётся в Казахстане за пределами МФЦА, налоговые последствия определяются по Налоговому кодексу РК, а не по AIFC Acts.

Это означает, что формальная регистрация актива на компанию МФЦА сама по себе не гарантирует нулевую ставку. Управляющим компаниям рекомендуется документировать экономическое содержание операций и при необходимости получать предварительные разъяснения от КГД МФ РК.

Что изменилось для иностранных инвесторов в REIT МФЦА?

Иностранные инвесторы, вложившие средства в REIT-фонды МФЦА, сталкиваются с двумя уровнями изменений: налоговым и информационным. На налоговом уровне нулевая ставка на дивиденды от участников МФЦА сохраняется — это важно для инвесторов из юрисдикций, не имеющих СОИДН с Казахстаном.

На информационном уровне инвесторы вправе ожидать от управляющей компании обновлённого раскрытия: как изменилась налоговая нагрузка фонда, какова доля внешних активов в портфеле, как это влияет на доходность. Управляющие компании, не предоставившие такого раскрытия, создают основания для претензий инвесторов в AIFC Court.

Для инвесторов из стран ЕАЭС дополнительно актуален вопрос налогового резидентства: если инвестор проводит в Казахстане более 183 дней в году, он может быть признан налоговым резидентом РК, что влияет на налогообложение его доходов от фонда по Налоговому кодексу РК.

Практические рекомендации: что сделать в первую очередь

Управляющим компаниям REIT-фондов в МФЦА рекомендуется предпринять следующие шаги в порядке приоритетности.

• Провести аудит портфеля: классифицировать каждый актив как «внутри периметра» или «за периметром» МФЦА.
• Рассчитать фактическую налоговую нагрузку с учётом ставки 20% КПН на неквалифицированные доходы (по состоянию на 2026 год).
• Обновить инвестиционный меморандум и уведомить инвесторов об изменении налоговой модели.
• Оценить целесообразность реструктуризации: перевод активов, выделение ТОО, использование foundation.
• При наличии спорных активов — запросить разъяснение у AFSA или получить налоговое заключение от специалиста по AIFC Acts и Налоговому кодексу РК.

Инвесторам, рассматривающим вход в REIT-фонды МФЦА, рекомендуется запрашивать у управляющей компании актуальный налоговый анализ портфеля и убедиться, что меморандум отражает режим 2026 года, а не прежние условия.