REIT-фонды в МФЦА: изменения с 2026 года: экспертная оценка

Что такое REIT в МФЦА и почему это направление получило распространение в Казахстане

REIT-фонды в МФЦА — это инвестиционные структуры, создаваемые по английскому праву в рамках юрисдикции Международного финансового центра «Астана» для коллективных вложений в недвижимостные активы. Они аккумулируют капитал инвесторов, приобретают или управляют объектами недвижимости и распределяют доход от аренды или продажи активов.

Привлекательность МФЦА для REIT-структур определялась прежде всего налоговым режимом: нулевые ставки КПН и НДС для участников МФЦА действуют до 1 января 2066 года согласно Конституционному закону о МФЦА. Это позволяло создавать эффективные с точки зрения налогообложения структуры для управления портфелями коммерческой и жилой недвижимости.

По данным МФЦА, к 2026 году в юрисдикции зарегистрировано более 5 170 участников, из которых значительная часть — управляющие компании и инвестиционные фонды. Сегмент недвижимостных фондов рос на фоне общего притока капитала: в 2025 году объём привлечённых инвестиций превысил $6 млрд (по состоянию на 2026 год).

Регулирование REIT-фондов в МФЦА осуществляется AFSA — финансовым регулятором центра. AFSA выдаёт лицензии управляющим компаниям, устанавливает требования к капиталу, раскрытию информации и корпоративному управлению фондов.

Какой правовой контекст определял работу REIT до 2026 года

До вступления в силу нового Налогового кодекса РК REIT-фонды в МФЦА функционировали в условиях относительной правовой определённости: льготный налоговый режим МФЦА распространялся на широкий круг финансовых операций, а граница между «разрешённой деятельностью» в МФЦА и операциями за его периметром трактовалась достаточно широко.

Управляющие компании фондов лицензировались AFSA по AIFC Acts, применяя английское право к корпоративным и договорным отношениям внутри структуры. Активы при этом могли располагаться как в Казахстане, так и за рубежом — налоговые последствия зависели от квалификации источника дохода.

Параллельно действовало казахстанское законодательство об инвестиционных фондах — для структур, создаваемых вне МФЦА. Это формировало двухуровневую систему: фонды в МФЦА по английскому праву и фонды по казахстанскому праву с принципиально разными налоговыми и регуляторными условиями.

Что именно изменилось с 2026 года: ключевые сдвиги

Новый Налоговый кодекс РК, вступивший в силу в 2026 году, внёс три изменения, непосредственно затрагивающих REIT-структуры в МФЦА.

Первое — повышение базовой ставки КПН до 20% для общего режима и ставки НДС до 16%. Для участников МФЦА нулевые ставки сохраняются, однако новый НК уточнил, что льгота распространяется только на деятельность, прямо признанную разрешённой в рамках МФЦА. Доходы от активов или операций за периметром МФЦА могут квалифицироваться как подпадающие под общий режим.

Второе — снижение порога обязательной постановки на учёт по НДС до 10 000 МРП (43 250 000 тенге по состоянию на 2026 год). Это расширяет круг операций, которые могут потребовать НДС-анализа при работе с казахстанскими активами.

Третье — уточнение правил налогообложения доходов нерезидентов: новый НК детализировал порядок удержания налога у источника при выплате дивидендов и иных доходов из Казахстана, что напрямую влияет на структуру распределения прибыли REIT-фондов иностранным инвесторам.

Как изменения затрагивают действующие REIT-фонды: практический анализ

Действующие REIT-фонды в МФЦА сталкиваются с необходимостью переоценки налоговой позиции по каждому классу активов. Фонды, чьи активы полностью расположены в периметре МФЦА или за рубежом, как правило, сохраняют прежний режим. Сложнее ситуация у фондов с казахстанской недвижимостью вне МФЦА.

По нашему опыту, наиболее уязвимая позиция — у фондов, которые структурировали казахстанские активы через МФЦА-холдинг, рассчитывая на автоматическое распространение нулевых ставок. Новый НК требует анализа каждого потока дохода: арендный доход, доход от продажи объектов, управленческие вознаграждения — каждый имеет свою налоговую квалификацию.

Отдельный вопрос — налог у источника при выплате дохода иностранным инвесторам фонда. Ставки по СОИДН (соглашениям об избежании двойного налогообложения) могут снижать нагрузку, но применение СОИДН требует подтверждения фактического права на доход и налогового резидентства получателя.

Сохраняются ли налоговые льготы МФЦА для REIT-фондов?

Нулевые ставки КПН и НДС для участников МФЦА сохраняются до 1 января 2066 года — это закреплено Конституционным законом о МФЦА и не затронуто новым НК РК. Льгота распространяется на деятельность, признанную разрешённой в рамках МФЦА согласно AIFC Acts.

Ключевой практический вопрос — квалификация конкретной деятельности как «разрешённой». AFSA ведёт перечень разрешённых видов деятельности; управление инвестиционными фондами, включая фонды недвижимости, в этот перечень входит. Однако вспомогательные операции, выходящие за рамки лицензии AFSA, могут квалифицироваться иначе.

Практический вывод: льготы сохраняются, но их применение к конкретному фонду зависит от структуры активов, источников дохода и наличия лицензии AFSA. Автоматического распространения льгот на все операции участника МФЦА новый НК не предусматривает.

Что означает потеря льготы и как оценить риск в конкретной структуре

Потеря налоговой льготы для REIT-фонда в МФЦА означает переход доходов под общий режим НК РК: КПН 20% на прибыль, НДС 16% на облагаемые операции. Для фонда с портфелем казахстанской коммерческой недвижимости это существенно меняет экономику инвестиции.

Оценка риска строится по трём параметрам. Первый — где расположены активы фонда: в периметре МФЦА, в Казахстане вне МФЦА или за рубежом. Второй — какова природа доходов: арендный доход, прирост стоимости, управленческие вознаграждения. Третий — есть ли у управляющей компании действующая лицензия AFSA на соответствующий вид деятельности.

По нашему опыту, фонды с диверсифицированными портфелями — часть активов в МФЦА, часть в Казахстане — требуют наиболее тщательного анализа. В таких структурах налоговая нагрузка может существенно варьироваться в зависимости от того, как распределяются доходы между «льготной» и «нельготной» частями.

Практические рекомендации: как адаптировать структуру REIT к условиям 2026 года

Адаптация REIT-структуры к изменениям 2026 года начинается с налогового аудита: необходимо проверить квалификацию каждого потока дохода с учётом нового НК РК и актуальной позиции AFSA по разрешённым видам деятельности.

Для фондов с казахстанскими активами вне МФЦА целесообразно рассмотреть несколько сценариев:

• реструктуризация активов с переводом в периметр МФЦА (если это операционно возможно);
• применение СОИДН для снижения налога у источника при выплате дохода иностранным инвесторам;
• разделение структуры на «МФЦА-часть» (льготный режим) и «казахстанскую часть» (общий режим) с чёткой документацией каждого потока.

Отдельного внимания требует вопрос лицензирования: если управляющая компания расширяет виды деятельности или меняет структуру фонда, это может потребовать обновления лицензии AFSA. Регистрация Private Company в МФЦА занимает 3 рабочих дня при пошлине $300 (по состоянию на 2026 год) — но лицензирование управляющей компании фонда — более длительный процесс.

Смотрите также по теме REIT и МФЦА

Более детальный правовой разбор изменений для REIT-фондов — в материале «REIT-фонды в МФЦА: изменения с 2026 года — правовой разбор». Пошаговый порядок регистрации компании в МФЦА описан в «Регистрация Private Company в МФЦА: пошаговое руководство». Для нерезидентов, планирующих переезд в Казахстан, актуален материал «Получение визы С5 в Казахстане: полная инструкция». Обзор всех аналитических материалов — в разделе Аналитика. Подробнее о практике — на странице МФЦА / AIFC.