REIT-фонды в МФЦА: изменения с 2026 года: анализ практики
С 2026 года налоговая среда для REIT-фондов в МФЦА изменилась: новый Налоговый кодекс РК уточнил порядок квалификации доходов от казахстанской недвижимости, а повышение базовой ставки КПН до 20% за пределами периметра МФЦА создало новые риски для фондов с активами вне юрисдикции. Базовые льготы МФЦА — нулевые КПН и НДС — сохраняются до 2066 года, однако их применение теперь требует более тщательного структурирования. В этом материале разбираем, что именно изменилось, кого затрагивает и как адаптировать структуру фонда.
Если ваш REIT-фонд работает с казахстанскими активами через МФЦА — проверьте, не изменились ли условия применения льгот в 2026 году. Узнать условия регистрации в МФЦА · info@vetrovkz.com
Что такое REIT в контексте МФЦА и почему это важно для казахстанского рынка
REIT (Real Estate Investment Trust) в МФЦА — это инвестиционный фонд, ориентированный на вложения в недвижимость и распределение дохода среди инвесторов. Конституционный закон о МФЦА создал правовую основу для таких структур, позволив применять нормы английского права и пользоваться налоговыми льготами юрисдикции.
Для казахстанского рынка недвижимости REIT-структуры через МФЦА представляют интерес по нескольким причинам. Во-первых, они позволяют привлекать иностранный капитал в коммерческую недвижимость через понятный международным инвесторам инструмент. Во-вторых, нулевые ставки КПН и НДС в периметре МФЦА существенно повышают доходность по сравнению с обычным ТОО. В-третьих, регулирование AFSA и юрисдикция AIFC Court дают инвесторам правовую предсказуемость, которой нет в стандартной казахстанской корпоративной структуре.
По данным МФЦА, к 2025 году в юрисдикции зарегистрировано свыше 5 170 участников, а кумулятивный объём привлечённых инвестиций превысил $6 млрд (по состоянию на 2026 год). Сегмент управления активами, включая фонды недвижимости, остаётся одним из наиболее активно растущих направлений.
Вместе с тем 2026 год принёс существенные изменения: новый Налоговый кодекс РК, повышение ставок и уточнение правил применения льгот создали новую реальность, в которой прежние структурные решения требуют пересмотра.
Какие льготы МФЦА сохраняются для REIT-фондов в 2026 году?
Базовые налоговые льготы МФЦА для участников юрисдикции сохраняются в полном объёме до 1 января 2066 года — это прямо закреплено в Конституционном законе о МФЦА. Для REIT-фондов, ведущих деятельность в периметре МФЦА, это означает нулевые ставки КПН, НДС и налога на дивиденды (по состоянию на 2026 год).
Льготы распространяются на доходы, которые квалифицируются как полученные в рамках деятельности участника МФЦА. К ним относятся: доход от управления активами фонда, вознаграждение управляющей компании, доход от реализации паёв и распределения прибыли инвесторам. Ключевое условие — деятельность должна осуществляться через лицензированную структуру МФЦА под надзором AFSA.
Важно понимать, что льготы МФЦА — это не автоматическое освобождение от всех налогов. Они применяются к конкретным видам деятельности и доходов, и их применение требует соответствия установленным критериям. Именно здесь в 2026 году появились новые нюансы, связанные с доходами от активов за пределами периметра.
Что изменилось с 2026 года: новый Налоговый кодекс и REIT-структуры
Новый Налоговый кодекс РК, вступивший в силу в 2026 году, внёс три ключевых изменения, непосредственно затрагивающих REIT-фонды с казахстанскими активами.
Первое — уточнение порядка квалификации доходов от недвижимости. Доходы от аренды и продажи объектов, расположенных за пределами периметра МФЦА, теперь более чётко квалифицируются как доходы из казахстанских источников. Это означает, что к ним применяется общая ставка КПН 20% (по состоянию на 2026 год), если только структура фонда не обеспечивает надлежащее разграничение деятельности.
Второе — ужесточение требований к документальному подтверждению резидентства для применения СОИДН. Иностранные инвесторы, получающие выплаты от REIT-фонда, обязаны предоставлять актуальные сертификаты резидентства и подтверждать фактическое право на доход. Без этих документов налоговый агент удерживает налог по стандартной ставке, что снижает привлекательность структуры для международных инвесторов.
Третье — расширение перечня контролируемых сделок между связанными лицами. Для REIT-фондов, использующих управляющие компании из той же группы, это создаёт дополнительные требования по трансфертному ценообразованию и документированию.
Если ваш фонд получает доход от казахстанской недвижимости вне периметра МФЦА — проверьте налоговую квалификацию этих доходов до подачи отчётности.
Узнать условия регистрации в МФЦАПотеря льготы: когда REIT-фонд МФЦА платит 20% КПН?
REIT-фонд МФЦА платит КПН по ставке 20% (по состоянию на 2026 год) в тех случаях, когда его доходы квалифицируются как полученные за пределами юрисдикции МФЦА. Это наиболее критичный риск, который возник с принятием нового Налогового кодекса РК.
На практике риск потери льготы возникает в нескольких типичных ситуациях. Первая — фонд владеет объектами недвижимости напрямую через казахстанские ТОО, а не через МФЦА-структуру: в этом случае доход от аренды формируется на уровне ТОО и облагается по общим правилам. Вторая — управляющая компания фактически осуществляет деятельность за пределами МФЦА, что ставит под сомнение правомерность применения льгот. Третья — договоры с арендаторами и подрядчиками заключены от имени казахстанских юрлиц, а не от имени участника МФЦА.
- Доход от аренды объектов вне периметра МФЦА через казахстанское ТОО — риск КПН 20%
- Фактическое управление фондом за пределами МФЦА — риск переквалификации деятельности
- Отсутствие документов о резидентстве у иностранных инвесторов — риск удержания налога у источника
- Сделки со связанными лицами без документации по трансфертному ценообразованию — риск доначислений
Для минимизации этих рисков необходима структурная перестройка: либо перевод активов в периметр МФЦА, либо чёткое разграничение деятельности с документальным подтверждением того, что доходы формируются именно в рамках юрисдикции МФЦА.
Как повышение НДС до 16% затрагивает операционную модель REIT?
Повышение базовой ставки НДС с 12% до 16% с 2026 года непосредственно не затрагивает REIT-фонды, ведущие деятельность в периметре МФЦА: они пользуются нулевой ставкой НДС по Конституционному закону о МФЦА (по состоянию на 2026 год). Однако косвенное влияние ощутимо и требует учёта при финансовом моделировании.
Основной канал влияния — рост стоимости услуг казахстанских контрагентов. Строительные подрядчики, управляющие объектами компании, юридические и бухгалтерские фирмы, работающие по казахстанскому праву, теперь выставляют счета с НДС 16%. Для фонда, который не является плательщиком казахстанского НДС, этот налог становится невозмещаемым расходом, напрямую снижающим доходность.
По нашим оценкам, для фондов с активной операционной моделью (собственное управление объектами, регулярные капитальные вложения) рост операционных расходов из-за повышения НДС может составить от 2 до 4 процентных пунктов от валового дохода. Это существенно при сравнении с доходностью казахстанского рынка коммерческой недвижимости.
Практические рекомендации: как адаптировать структуру REIT к условиям 2026 года
Адаптация REIT-структуры к изменениям 2026 года требует последовательной работы по нескольким направлениям. Ниже — практические шаги, которые позволяют сохранить налоговую эффективность структуры.
Первый шаг — аудит текущей структуры владения активами. Необходимо установить, через какие юрлица фонд владеет объектами недвижимости, где фактически осуществляется управление и как квалифицируются доходы с точки зрения нового Налогового кодекса РК. Это базовая диагностика, без которой невозможно оценить реальный налоговый риск.
Второй шаг — пересмотр договорной документации. Договоры аренды, управления объектами и услуг должны быть заключены от имени участника МФЦА там, где это обосновано деятельностью фонда. Договоры со связанными лицами требуют документации по трансфертному ценообразованию в соответствии с новыми требованиями Налогового кодекса РК.
- Провести аудит структуры владения активами и квалификации доходов
- Пересмотреть договорную базу с учётом новых требований к источнику дохода
- Обновить документацию по резидентству иностранных инвесторов
- Подготовить документацию по трансфертному ценообразованию для сделок со связанными лицами
- Оценить целесообразность перевода активов в периметр МФЦА
Третий шаг — обновление документации по резидентству инвесторов. Новый Налоговый кодекс РК ужесточил требования к подтверждению права на льготы по СОИДН: сертификаты резидентства должны быть актуальными, а фактическое право на доход — подтверждённым. Управляющая компания обязана выстроить процесс сбора и обновления этих документов.
Если структура вашего фонда не пересматривалась с момента принятия нового Налогового кодекса РК — риск доначислений реален.
Узнать условия регистрации в МФЦАЧто происходит с уже зарегистрированными REIT-фондами: переходный период
Для REIT-фондов, зарегистрированных в МФЦА до 2026 года, изменения Налогового кодекса РК не создают автоматической обязанности реструктурировать деятельность. Льготы МФЦА, закреплённые в Конституционном законе, продолжают действовать. Однако новые нормы применяются к доходам, полученным начиная с 2026 года, — и именно здесь возникают практические вопросы.
Ключевой вопрос переходного периода — квалификация доходов, которые ранее не вызывали вопросов, а теперь могут быть переквалифицированы налоговым органом. По сложившейся практике казахстанских судов и КГД МФ РК, налоговый орган вправе применять новые нормы к доходам отчётного периода, даже если структура была создана до их введения.
Это означает, что фонды, не пересмотревшие структуру в 2026 году, несут риск доначислений по итогам первой же налоговой проверки. По нашему опыту, налоговые органы уделяют повышенное внимание структурам с иностранным участием и нестандартными налоговыми режимами — МФЦА-фонды попадают в эту категорию.
Направление практики
МФЦА / AIFC — регистрация компаний и фондов в МФЦА, лицензирование AFSA, структурирование инвестиций, налоговое планирование в периметре МФЦА, сопровождение сделок по английскому праву.
Частые вопросы
1. Потеряли ли REIT-фонды в МФЦА налоговые льготы с 2026 года?
REIT-фонды, зарегистрированные в МФЦА, сохраняют базовые льготы — нулевые ставки КПН и НДС — до 2066 года в соответствии с Конституционным законом о МФЦА. Однако с 2026 года изменились условия применения льгот для фондов, чья деятельность выходит за пределы периметра МФЦА: доходы от объектов недвижимости вне юрисдикции МФЦА могут облагаться по общей ставке КПН 20% (по состоянию на 2026 год). Это означает, что налоговая эффективность структуры напрямую зависит от того, как именно оформлены активы и договорные отношения.
2. Что изменилось для REIT в МФЦА с введением нового Налогового кодекса РК в 2026 году?
Новый Налоговый кодекс РК, вступивший в силу в 2026 году, ввёл ряд уточнений, затрагивающих инвестиционные фонды с казахстанскими активами. Во-первых, изменился порядок квалификации доходов от аренды и продажи недвижимости для нерезидентов. Во-вторых, ужесточились требования к документальному подтверждению резидентства для применения СОИДН. В-третьих, расширен перечень контролируемых сделок между связанными лицами. Для REIT-фондов это означает необходимость пересмотра операционной модели и договорной документации с учётом новых норм.
3. Как работает AIFC Court применительно к спорам REIT-фондов?
AIFC Court — независимый суд МФЦА, действующий по нормам английского общего права. Он рассматривает коммерческие споры между участниками МФЦА, включая споры, связанные с управлением фондами, нарушением инвестиционных соглашений и корпоративными конфликтами. Для REIT-фондов AIFC Court является основным форумом разрешения споров с управляющими компаниями, инвесторами и контрагентами. Решения AIFC Court признаются и исполняются в Казахстане через механизм, предусмотренный Конституционным законом о МФЦА. Альтернатива — арбитраж IAC при МФЦА по правилам AIFC или UNCITRAL.
4. Чем МФЦА отличается от обычного ТОО применительно к управлению недвижимостью?
Ключевое отличие — правовая среда и налоговый режим. ТОО работает в рамках казахстанского гражданского права и платит КПН по ставке 20%, НДС 16% (по состоянию на 2026 год). Компания МФЦА действует по нормам английского права, применяемым AFSA, и пользуется нулевыми ставками КПН и НДС до 2066 года. Для управления недвижимостью это означает принципиально разную налоговую нагрузку на арендный доход и прирост капитала. Вместе с тем МФЦА-структура требует более сложного администрирования и соответствия требованиям AFSA, что увеличивает операционные расходы.
5. Что такое foundation в МФЦА и применимо ли это к REIT-структурам?
Foundation (фонд) в МФЦА — правовая конструкция английского права, позволяющая обособить активы без передачи их в траст. В отличие от компании, foundation не имеет акционеров: активы принадлежат самому фонду, а бенефициары получают выплаты по уставу. Применительно к REIT-структурам foundation используется как холдинговый элемент верхнего уровня для защиты активов от требований кредиторов и налогового планирования. Это особенно актуально для семейных офисов и HNWI, которые хотят разделить операционный REIT и личные активы. Регулирование осуществляется AFSA.
6. Можно ли зарегистрировать REIT-фонд в МФЦА онлайн?
Регистрация компании в МФЦА возможна через портал digitalresident.kz, однако для инвестиционных фондов, включая REIT-структуры, требуется получение лицензии AFSA на управление активами. Лицензирование предполагает подачу пакета документов, включая бизнес-план, политику управления рисками, сведения о бенефициарах и квалификации менеджмента. Этот процесс не является полностью онлайновым и требует взаимодействия с регулятором. Регистрация базовой Private Company занимает от 3 рабочих дней, пошлина — $300 (по состоянию на 2026 год), но лицензирование фонда — отдельная, более длительная процедура.
7. Какова ставка КПН для REIT-фонда в МФЦА, если он получает доход от казахстанской недвижимости вне периметра МФЦА?
Если REIT-фонд МФЦА получает доход от объектов недвижимости, расположенных за пределами периметра МФЦА, такой доход может квалифицироваться как доход из казахстанских источников и облагаться по общей ставке КПН 20% (по состоянию на 2026 год). Применение нулевой льготы МФЦА к таким доходам требует тщательного структурирования договорных отношений и подтверждения того, что деятельность фонда осуществляется в рамках юрисдикции МФЦА. Без надлежащего правового оформления налоговый орган вправе переквалифицировать доход и предъявить доначисление.
8. Какие требования AFSA предъявляет к управляющей компании REIT в МФЦА?
AFSA лицензирует управляющие компании инвестиционных фондов. Для получения лицензии на управление активами требуется: наличие квалифицированного персонала с подтверждёнными компетенциями, достаточный уставный капитал, политика управления рисками и комплаенса, система внутреннего контроля, а также соответствие требованиям AML/CFT. Управляющая компания обязана регулярно отчитываться перед AFSA и раскрывать информацию инвесторам. Несоблюдение требований влечёт приостановление или отзыв лицензии, что фактически парализует деятельность фонда.
9. Как изменение ставки НДС до 16% в 2026 году влияет на REIT-фонды в МФЦА?
Для REIT-фондов, зарегистрированных в МФЦА и ведущих деятельность в его периметре, повышение базовой ставки НДС до 16% (по состоянию на 2026 год) непосредственного влияния не оказывает: они пользуются нулевой ставкой НДС по Конституционному закону о МФЦА. Однако если фонд взаимодействует с казахстанскими контрагентами — подрядчиками, арендаторами, управляющими объектами — за пределами МФЦА, стоимость услуг этих контрагентов возрастает пропорционально росту НДС. Это увеличивает операционные расходы фонда и снижает чистую доходность для инвесторов.
10. Применяются ли СОИДН к доходам REIT-фонда МФЦА, выплачиваемым иностранным инвесторам?
Применение СОИДН к выплатам REIT-фонда МФЦА иностранным инвесторам зависит от квалификации дохода и резидентства получателя. Казахстан имеет разветвлённую сеть СОИДН, однако новый Налоговый кодекс РК 2026 года ужесточил требования к документальному подтверждению резидентства для применения льготных ставок. Иностранный инвестор обязан предоставить актуальный сертификат резидентства и подтвердить фактическое право на доход. Без этих документов налоговый агент обязан удержать налог по стандартной ставке.
Смежные направления
Выводы
Базовые льготы МФЦА для REIT-фондов — нулевые КПН и НДС — сохраняются до 2066 года, однако их применение в 2026 году стало более требовательным к структурному оформлению. Новый Налоговый кодекс РК создал три ключевых риска: переквалификация доходов от активов вне периметра МФЦА, ужесточение требований к документам по СОИДН и расширение контролируемых сделок. Фонды, не пересмотревшие структуру, несут реальный риск доначислений КПН по ставке 20% (по состоянию на 2026 год). Адаптация требует аудита структуры владения, пересмотра договорной базы и обновления документации по резидентству инвесторов.
Актуально на: 24 ноября 2026 года.